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CONSEILS SUR L'USUFRUIT TEMPORAIRE

L'USUFRUIT TEMPORAIRE

  • Le démembrement peut aussi être limité dans le temps, on parlera d’usufruit temporaire
  • Donation d'usufruit temporaire, pourquoi ?
L’usufruit et la nue-propriété sont les deux droit qui constitue le droit de propriété sur un bien. Lorsque la nue-propriété permet d’abuser ( abusus) du bien, de vendre avec l’accord de l’usufruitier , l'usufruit permet d'user du bien ou d’en percevoir un revenu ; c’est toute la base du démembrement.

Le démembrement permanent le plus souvent utilisé pour transmettre un patrimoine. Cependant il peut être limité dans le temps on parle alors d’usufruit temporaire.

Donner le droit d'user d’un bien et en tirer un revenu à un bénéficiaire en général un proche d’une façon définitive est fréquent, limiter aussi cette donnation dans le temps pendant une durée déterminée c’est aussi prévu par le code civil, à l’échéance l’usufruit s’éteint et le nu-propriétaire récupère l’usufruit donné. Cette technique est souvent employé entre un parent qui veut aider son enfant pendant la période d’étude 10 ans ou plus…

L’usufruitier, ou bénéficiaire, a la jouissance du bien durant toute la durée de la donation. Si le bien est un maison ou appartement, il peut l’habiter ou le louer et en récupérer les fruits.

Dans notre exemple à l’échéance, la fin de la période d’usufruit temporaire le parent le récupère.

Pourquoi la donation d'usufruit temporaire

Toujours dans notre exemple, l’enfant bénéficiaire peut être étudiant, grâce à la donation de l'usufruit temporaire perçoit des revenus pendant le temps de l’usufruit.

Restant sur cet exemple, le parent remplace le paiement d'une pension alimentaire dont la déduction est plafonnée par l’abandon d’un de ses revenu au profit de son enfant qui pour des raisons d’optimisation fiscale demandera à son enfant de déclarer ses revenus séparément, résultat :
• Perception de revenus de l’enfant, qui remplacent une pension alimentaire du parent, en faisant sa propre déclaration l’enfant sera moins imposé ou pas du tout ….
• L’impôt sur la fortune se voit diminuer de la valeur total du bien donner en usufruit temporaire pour le parent (IFI).

Quelle Fiscalité pour la donation de l'usufruit temporaire

L’usufruit bénéficiaire de l’usufruit temporaire a l'obligation de s'acquitter des droits d'enregistrement à titre gratuit sur la valeur de l’usufruit du bien donné

La valeur de l’usufruit donné par le parent est déterminée par un pourcentage sur la valeur la pleine propriété selon de la durée du démembrement souhaité.:
• 23 % de la pleine propriété de 0 à 10 ans ;
• 46 % de 11 à 20 ans ;
• 69 % de 21 à 30 ans.

La valeur fiscale de l'usufruit temporaire donc de la donation pour une durée de 10 ans d’un bien en pleine propriété de 200 000 euros est : 200 000 * 23% soit 46 000 euros.

Cession d'usufruit temporaire, pourquoi, comment çà marche ?

L’opération de cession d'un usufruit temporaire d'un bien donc pour une durée déterminée a un intérêt certain économiquement et fiscalement.

Le déroulement de la cession de l’usufruit temporaire d’un bien immobilier :
• Décision du propriétaire de céder l'usufruit de son bien pour une durée déterminée de 10,15, 20 ans
• Décision de l’acheteur d’acquérir l'usufruit temporaire, le droit d'user du bien, de le louer et d'en encaisser le revenu foncier pendant la même durée déterminée
• A l’échéance, terme du contrat prévu, l’acheteur perd ses droit d’usufruitier et le propriétaire récupère la pleine propriété sans fiscalité.

le chef d'entreprise aprécie cette formule de montage et l’utilise pour ses locaux acheté par sa SCI en cédant l’usufruit temporaire à sa société commerciale, tout en restant nu-propriétaire de ces locaux via sa structure patrimoniale.

Le notaire par un acte authentique va enregistré la cession temporaire de l'usufruit et transmettre les droits de mutation à titre onéreux à l’administration fiscale.

L’évaluation de la valeur de l'usufruit temporaire, objet de la transaction se détermine économiquement par 3 facteurs :
-valeur de la pleine propriété,
- la durée de l’usufruit temporaire cédé
- et du rendement du bien ou son taux de rendement.

Cession temporaire d'usufruit, ses points forts

Pour le nu-propriétaire : le vendeur
• Investissement immobilier à long terme avec un engagement réduite financièrement (la valeur de la nue-propriété est toujours plus faible que la pleine propriété).
• La location du bien, dont la gestion est lourde, risques d'impayés, de vacance de locataire donc manque à gagner, un droit au maintien dans les lieux et des charges locatives à régler, est délaissée pour une formule beaucoup plus simple et sécurisée la cession d’usufruit
• La cession de l’usufruit temporaire génére immédiatement un capital disponible permettant d’investir à nouveau est préférée à la location et ses revenus fonciers, et encore plus avantageuse qu'un viager classique puisque le nu-propriétaire, le vendeur retrouvera à terme la pleine propriété.

Pour l’usufruitier: l’acheteur
• Le prix payé pour l'usufruit temporaire, versé en une seule fois au contrat, sera inférieur à l’ensemble des loyers actualisés pour toute la période de l’usufruit temporaire.
• Habiter le bien ou le mettre en location et toucher les loyers.
• S’il occupe le bien immobilier, il évite les augmentations de loyer annuelles.

Quelle fiscalité pour la cession d’un usufruit temporaire:

La cession temporaire d'usufruit est un moyen d’optimisation fiscale, dont l'intérêt fiscal a diminué suite à une réforme de 2012, loi de finances pour 2012, instaurant l'article 13 5°du CGI,.

Le produit de la cession de l'usufruit temporaire par une personne physique ou morale, particulier ou professionnel, est imposable à l'impôt sur le revenu et prélèvements sociaux selon le régime applicable au revenu susceptible d'être généré par le bien ou le droit sur lequel porte l'usufruit:
• Catégorie des revenus fonciers si l'usufruit porte sur un bien immobilier ;
• Catégorie des revenus de capitaux mobiliers sil'usufruit porte sur des valeurs mobilières ;
• Catégorie bénéfices non commerciaux dans les autres cas.

Enfin, certaines cessions sont soumises au régime des plus-values :
• cessions sans terme fixe d'un usufruit viager préconstitué ;
• cessions effectuées par des cédants soumis à l'IS, et notamment au profit de bailleurs sociaux, dans le cadre de l'usufruit locatif social des articles L. 253-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation.