• Pourquoi acheter la Nue-propriété et l’usufruit ?

Acheter un bien immobilier se réalise par l’acquisition d’un bien en totalité de droit sans distinction aucune dans le droit de propriété, d’où l’expression « acheter en pleine propriété ».

Vous l’avez deviné il y a des alternative proposé par le code civil, acheter seulement une partie du droit de propriété ( usufruit ou nue-propriété ), il est donc possible d’effectuer uniquement sur une partie de ce droit.

L’achat peut être permanent ou temporaire, en achetant l’usufruit temporaire par exemple du bien à un tiers, moyennant une décote sur le prix d’achat vu que l’on achète seulement une part du bien.

On peut donc bâtir une stratégie patrimoniale sur cette base : le démembrement.

  Quelle est la différence entre la pleine propriété, l’ usufruit et la nue-propriété ?

  La pleine propriété est constituée par la nue-propriété et l’usufruit.

   L’usufruit c’est le fait d’avoir l’usage du bien pour soi ou en récolter les fruits en le mettant en location ( usus, fructus), jouir du bien sans en être totalement propriétaire. Il est appelé « usufruitier ».

   La nue-propriété est le résultat du partage du droit de propriété d’un bien en deux parties : la nue-propriété et l’usufruit. Par conséquent si la nue-propriété d’un bien est le fait de disposer du bien, en le vendant, en le donnant ou en le transmettant (abusus ). 

Démembrer ou découper la pleine propriété : le démembrement

  C’est un acte juridique qui conciste à découper un bien en deux éléments , la nue-propriété et l’usufruit, il est mit en œuvre pour les donations, successions, ou dans le cadre d’un le cadre d’une stratégie d’investissement locatif sur une partie d’un bien : la nue-propriété

Avantage de la donation de la nue-propriété ?
       • Fiscal : donner la nue-propriété c’est donner une partie du bien, si on ne dépasse pas les abattements prévus par la loi, il n’y pas de droits d’enregistrements, de plus dès que le tiers cesse de jouir de l’usufruit par sa propre mort ou donation à nouveau, la succession est sans droit d’enregistrement ou la donation est sans droit si on a profité des abattement. C’est un classique dans la transmission du patrimoine

     • Patrimonial : Conserver un bien à travers plusieurs génération en douceur

Les droits et devoirs de l’usufruitier et du nu-propriétaire

Ensemble l’usufruitier ( usus, fructus ) et le nu-propriétaire ( abusus ) ont le pouvoir absolu sur le bien, la pleine propriété. L’usufruitier est propriétaire de l’usus, droit d’occuper le bien et d’en jouir pleinement, et le fructus, droit de recevoir les revenus générés par le bien concerné, pour un bien immobilier il s’agit de la perception de revenus fonciers. Il peut louer donc via un bail d’habitation, mais doit l’autorisation pour conclure un bail rural ou un bail commercial du nu-propriétaire.

L’usufruitier a aussi des devoirs :
• Respecter l’usage prévu du bien dont il a la charge ;
• Maintenir le bien en bon état de conservation et assumer les réparations d’entretien pour les charges plus lourdes, le nu-propriétaire peut être appelé ;
• Payer des charges d’entretien du bien , la taxe foncière.

  Le nu-propriétaire continue de disposer du bien comme il le souhaite il a l’abusus. Il peut aussi :
• Déduire le montant des grosses réparations vu au-dessus chez l’usufruitier de ses autres revenus fonciers, s’il en possède ;
• Déduire de sa déclaration IFI ( Impôt sur la fortune ), la valeur totale du bien comme si ce bien ne faisait pas partie de son patrimoine. 

 La bonne question que l’on attend à chaque cours de droit

Le bien peut-il être habiter  par le nu-propriétaire?

Non et non. Les droits sont bien partagés, seul l’usufruitier peut jouir du bien. À l’extinction de l’usufruit, le nu-propriétaire récupère le droit d’usufruit il aura donc la propriété et peut donc habiter le bien.

Par conséquent le nu-propriétaire a bien des obligations :
• Respecter les droits de l’usufruitier, usus et le fructus, jouir du bien comme bon lui semble ; 
• Payer en totalité ou en partie les grosses réparations, toiture…liste énoncée dans l’article 606 du Code Civil ;
• Payer des « charges extraordinaires ». dépenses relatives au bien, ni de travaux d’entretien ni de grosses réparations. (frais de bornage).

 La bonne question : Peut-on obliger un nu-propriétaire à vendre ?

Non et non , sans un accord commun du nu-propriétaire et de l’usufruitier pas de possibilité de vendre. la vente d’un bien démembré peut se réaliser qu’avec l’accord des parties .

Vous avez dit « démembrement » !!!

  Anticiper la transmission de son patrimoine par le recours au démembrement est une bonne façon de transmettre en douceur. Donation des parents font de la nue-propriété aux enfants, en conservant l’usufruit c’est malin, les parent poursuivent leur vie en profitant du bien, ou le donner en location pour augmenter le niveau de vie.

Si donation en nue-propriété, les frais de d’enregistrement ont pour base seulement la partie transmise, la nue-propriété du bien et non sur la totalité. Au décès des parents, l’usufruit et s’éteint et les enfants récupèrent la nue-propriété du bien, sans droits de succession

Les parents restent usufruitiers jusqu’à leur décès (usufruit viager), donc jouir du bien jusqu’à leurs derniers jours. A leur décès entraîne l’usufruit s’arrête.

  Comment calculer les droits, de nue-propriété et d’usufruit, méthode mathématique ou fiscal ?

  Les 2 méthodes sont acceptées par l’administration fiscale pour des raisons de simplicité, nous allons utiliser le barème fiscale pour une donation, qui ne peut être remis en cause, elle tient compte de l’âge du donateur.

Age du donateur	Valeur usufruit	Valeur nue-propriété
Moins de 21 ans	90 %	10 %
De 21 à 30 ans	80 %	20 %
De 31 à 40 ans	70 %	30 %
De 41 à 50 ans	60 %	40 %
De 51 à 60 ans	50 %	50 %
De 61 à 70 ans	40 %	60 %
De 71 à 80 ans	30 %	70 %
De 81 à 90 ans	20 %	80 %
A partir de 91 ans	10 %	90 %

Exemples de calcul de la valeur de l’usufruit et du nu-propriétaire

  Exemple n° 1

  M. Poirier a 75 ans. Il propriétaire de sa résidence principale estimé à 350 000 €, dont il envisage de donner la nue-propriété à sa fille Claudine et continuer à vivre dans sa maison .

Mr Poirier conserve bien l’usufruit. En se référant barème fiscal, et d’après son âge, il reste « propriétaire » en tant qu’usufruitier à 30 % de son bien, et que Claudine sera nu-propriétaire à hauteur de 60 % de la valeur de ce bien, soit 70 % de 350 000 €. L’administration fiscale va considérer que Claudine a reçu un don de 245 000 €.

   Quelle est la plus-values d’un immeuble démembré en cas de vente ?

  La date de départ retenue du calcul de la plus-value sur la vente d’un bien est celle de la date d’acquisition en pleine propriété.

La date d’acquisition d’un bien démembré est la date du démembrement. Après la vente est finalisée, le montant de la plus-value est connu. On applique l’abattement en se référant à

la date du démembrement puis on partage le produit de la vente entre l’usufruitier et le nu-propriétaire selon leur quotité de propriété lors du démembrement.