Le démembrement immobilier se définit comme la séparation de la jouissance (l’usufruit) des murs (nue-propriété), et ce jusqu’à la fin de l’usufruit où le bien démembré sera inclus dans la nue-propriété. Le bénéficiaire de la nue-propriété devient ainsi plein propriétaire des droits fiscaux. Le démembrement immobilier est ainsi une excellente manière de transmettre un patrimoine et d’éviter aux descendants de payer des droits de succession.
Le principe du démembrement de propriété
Le démembrement est un mécanisme juridique qui s’applique sur les droits de propriété. Le droit de propriété se définit comme le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, à condition de pas en faire un usage prohibé par la loi (article 544 du Code civil). De cette définition, ce droit concédé à un propriétaire est décomposé en 3 catégories :
- l’usus (droit d’user du bien) ;
- l’abusus (droit de disposer du bien en le vendant ou en le transmettant) ;
- le fructus (droit de percevoir les fruits).
Ce démembrement permet de partager la propriété entre plusieurs personnes. On parle alors de nue-propriété et d’usufruit. Il est possible de transmettre les droits de nue-propriété et d’usufruit par donation ou par cession (avec possibilité d’acheter ou de vendre ces droits).
L’avantage fiscal du démembrement de propriété
Le démembrement de propriété s’utilise souvent en famille. De son vivant, une personne peut donner la nue-propriété de son bien à ses enfants et conserver l’usufruit. Il peut ainsi continuer à profiter du bien, d’y vivre ou de le louer pour en tirer un revenu. Il peut déjà préparer la transmission de son patrimoine en douceur et profiter des abattements fiscaux.
Ce type de donation présente deux avantages :
- Lors du décès de l’usufruitier, les enfants reprennent le bien en pleine propriété sans payer de droits.
- Les droits de donations sont calculés sur la valeur de la nue-propriété, laquelle dépend de l’âge du donateur au moment de la donation.
Quant à la donation temporaire d’usufruit, elle consiste à transmettre la jouissance ou les revenus générés par le bien pour 10 ans en général. Ce type de donation est fait pour ceux qui souhaitent aider leurs proches sans se dépouiller, et en réduisant la facture d’Impôt sur la fortune immobilière (IFI). L’administration fiscale peut mettre en cause la donation si l’usufruitier n’en tire aucun avantage. A la mort du donateur, les héritiers paient les droits de succession.
Un procédé adapté pour les successions
Le démembrement de propriété par succession est quasiment identique à celui d’une donation. Souvent, le conjoint survivant jouit de l’usufruit des biens du conjoint décédé. Quant aux enfants, ils récupèrent la nue-propriété. Le processus de la succession implique que l’usufruitier conserve l’usufruit en viager. Ainsi, il peut jouir complètement du bien immobilier toute sa vie. A sa mort, l’usufruit revient entre les mains des ou du nu-propriétaire, sans contrainte d’impôt de succession.
Les différentes possibilités d’achat en démembrement de propriété
Il est possible d’acheter une propriété de multiples manières :
- L’achat en démembrement simple: les parents acquièrent l’usufruit du bien et en profitent tout au long de leur vie. Leurs enfants achètent la nue-propriété et reçoivent la pleine propriété en franchise fiscale
- L’achat en démembrement croisé : c’est le mécanisme adapté pour les couples non mariés ou pacsés. Chacun des partenaires achète une part d’usufruit et de nue-propriété du bien. Si l’un décède, le survivant conserve la jouissance du logement.
- L’achat en démembrement immobilier croisé via une SCI : chaque associé est à la fois un nu-propriétaire et un usufruitier. Une fois la SCI constituée, la totalité des parts sont attribués à chaque associé.
Pour vous accompagner dans le choix des options pour protéger vos proches vous pouvez vous rapprocher d’un expert.
