L'abattement de 100 000 euros par enfant
Chaque parent peut transmettre jusqu'à 100 000 euros par enfant tous les 15 ans sans droits de succession. Pour un couple avec deux enfants, cela représente 400 000 euros de transmission en franchise de droits. Un bien immobilier neuf peut s'inscrire dans cette stratégie.
La donation en nue-propriété
Donner la nue-propriété d'un bien tout en conservant l'usufruit permet de transmettre à moindre coût. La valeur de la nue-propriété dépend de l'âge du donateur : à 55 ans, elle représente 50 % de la valeur du bien. Les droits sont calculés sur cette base réduite.
L'avantage du neuf pour la transmission
Un logement neuf acquis en VEFA peut être donné avant même sa livraison. La valeur retenue est celle du jour de la donation, souvent inférieure à la valeur du bien livré. C'est un levier d'optimisation méconnu.
La SCI familiale comme outil de transmission
Créer une SCI familiale pour détenir un bien immobilier permet de donner progressivement des parts sociales aux enfants, en profitant des abattements répétés tous les 15 ans. La décote pour illiquidité (10 à 15 %) réduit encore la base taxable.
L'assurance-vie adossée à l'immobilier
Certains contrats d'assurance-vie permettent d'investir dans des SCPI ou OPCI, combinant les avantages fiscaux de l'assurance-vie (exonération de 152 500 euros par bénéficiaire) avec l'investissement immobilier indirect.
