La nue-propriété est un mode d'acquisition immobilière issu du démembrement de propriété. L'investisseur achète un bien à prix réduit en renonçant temporairement à son usage et à ses revenus, avant de récupérer la pleine propriété à l'échéance du démembrement.
Qu'est-ce que la nue-propriété ?
Le droit de propriété se décompose en trois attributs : l'usus (droit d'utiliser le bien), le fructus (droit d'en percevoir les fruits, c'est-à-dire les loyers) et l'abusus (droit d'en disposer, de le vendre ou de le donner). La nue-propriété correspond à l'abusus seul, tandis que l'usufruit regroupe l'usus et le fructus.
Lorsque vous achetez un bien en nue-propriété, vous devenez propriétaire du bien mais vous ne pouvez ni l'habiter ni le louer pendant la durée du démembrement. Ces droits appartiennent à l'usufruitier, qui est généralement un bailleur institutionnel ou social.
En contrepartie de cette privation temporaire, le prix d'acquisition est sensiblement inférieur à celui du marché. La décote varie de 30 à 45 % selon la durée du démembrement et l'emplacement du bien.
Le mécanisme du démembrement
Le démembrement de propriété sépare la pleine propriété en deux droits distincts et complémentaires :
Pleine propriété
100 %
Nue-propriété
55 — 70 %
Usufruit
30 — 45 %
La valeur respective de la nue-propriété et de l'usufruit dépend de la durée du démembrement. Plus la durée est longue, plus la valeur de l'usufruit est élevée et celle de la nue-propriété est faible.
| Durée du démembrement | Valeur nue-propriété | Décote |
|---|---|---|
| 10 ans | 77 % | 23 % |
| 15 ans | 60 — 65 % | 35 — 40 % |
| 20 ans | 54 — 60 % | 40 — 46 % |
| 25 ans | 50 — 55 % | 45 — 50 % |
Les avantages pour l'acheteur
Prix d'entrée réduit
Vous acquérez un bien immobilier à 55-70 % de sa valeur de marché. Cette décote représente une économie considérable et rend l'investissement accessible à un plus grand nombre.
Aucune gestion locative
Pendant toute la durée du démembrement, c'est l'usufruitier qui gère le bien, perçoit les loyers, paie les charges et la taxe foncière. Vous n'avez aucun souci de gestion.
Sortie de l'assiette IFI
La nue-propriété n'est pas incluse dans le patrimoine taxable à l'IFI. Un avantage majeur pour les contribuables concernés par cet impôt.
Pas d'imposition sur les revenus
Ne percevant aucun loyer, vous n'augmentez pas vos revenus imposables. L'investissement est totalement neutre fiscalement sur les revenus.
Bien entretenu et garanti
L'usufruitier institutionnel s'engage contractuellement à restituer le bien en bon état d'entretien. Les gros travaux et remises en état sont à sa charge.
Plus-value mécanique
Même sans hausse du marché, la reconstitution de la pleine propriété génère une plus-value mécanique correspondant à la valeur de l'usufruit récupéré.
La reconstitution de la pleine propriété
À l'expiration de la période de démembrement, la pleine propriété se reconstitue automatiquement entre les mains du nu-propriétaire. Ce mécanisme est prévu par le contrat initial et ne nécessite aucune formalité particulière.
Ce qui se passe à l'échéance
- 1. Restitution du bien — L'usufruitier restitue le bien au nu-propriétaire en bon état d'entretien, conformément aux engagements contractuels.
- 2. Reconstitution automatique — La pleine propriété se reconstitue de plein droit, sans frais de notaire, sans droits de mutation, sans impôt.
- 3. Liberté totale — Vous pouvez alors occuper le bien, le louer au prix du marché, ou le revendre en pleine propriété.
La reconstitution de pleine propriété est fiscalement neutre : elle n'est pas considérée comme une acquisition et ne génère aucun droit de mutation. En cas de revente ultérieure, la plus-value est calculée sur la base du prix d'acquisition de la nue-propriété majoré des frais, avec un délai de détention comptant à partir de la date d'acquisition initiale.
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