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La nue-propriété est une stratégie d'investissement immobilier qui consiste à acquérir un bien avec une décote significative, en échange de la cession temporaire de l'usufruit.
30—45%
Décote à l'achat
0 €
Exonération IFI
0 €
Frais réduits
Qu'est-ce que la nue-propriété ?
Le droit de propriété se décompose en trois attributs : l'usus (droit d'utiliser le bien), le fructus (droit d'en percevoir les fruits, c'est-à-dire les loyers) et l'abusus (droit d'en disposer, de le vendre ou de le donner). La nue-propriété correspond à l'abusus seul, tandis que l'usufruit regroupe l'usus et le fructus.
Lorsque vous achetez un bien en nue-propriété, vous devenez propriétaire du bien mais vous ne pouvez ni l'habiter ni le louer pendant la durée du démembrement. Ces droits appartiennent à l'usufruitier, qui est généralement un bailleur institutionnel ou social.
En contrepartie de cette privation temporaire, le prix d'acquisition est sensiblement inférieur à celui du marché. La décote varie de 30 à 45 % selon la durée du démembrement et l'emplacement du bien.
En contrepartie de cette privation temporaire, le prix d'acquisition est sensiblement inférieur à celui du marché. La décote varie de 30 à 45 % selon la durée du démembrement et l'emplacement du bien.
Le mécanisme du démembrement
Le démembrement de propriété sépare la pleine propriété en deux droits distincts :
Pleine propriété
100 %
Nue-propriété
55 — 70 %
Usufruit
30 — 45 %
Le nu-propriétaire acquiert le bien avec une décote. À l'issue de la période de démembrement, il récupère automatiquement la pleine propriété sans frais ni taxation supplémentaire.
| Durée du démembrement | Valeur nue-propriété | Décote |
|---|---|---|
| 10 ans | 77 % | 23 % |
| 15 ans | 60 — 65 % | 35 — 40 % |
| 20 ans | 54 — 60 % | 40 — 46 % |
| 25 ans | 50 — 55 % | 45 — 50 % |
Les avantages pour l'acheteur
Prix d'entrée réduit
Vous acquérez un bien immobilier à 55-70 % de sa valeur de marché. Cette décote représente une économie considérable et rend l'investissement accessible à un plus grand nombre.
Aucune gestion locative
Pendant toute la durée du démembrement, c'est l'usufruitier qui gère le bien, perçoit les loyers, paie les charges et la taxe foncière. Vous n'avez aucun souci de gestion.
Sortie de l'assiette IFI
La nue-propriété n'est pas incluse dans le patrimoine taxable à l'IFI. Un avantage majeur pour les contribuables concernés par cet impôt.
Pas d'imposition sur les revenus
Ne percevant aucun loyer, vous n'augmentez pas vos revenus imposables. L'investissement est totalement neutre fiscalement sur les revenus.
Bien entretenu et garanti
L'usufruitier institutionnel s'engage contractuellement à restituer le bien en bon état d'entretien. Les gros travaux et remises en état sont à sa charge.
Plus-value mécanique
Même sans hausse du marché, la reconstitution de la pleine propriété génère une plus-value mécanique correspondant à la valeur de l'usufruit récupéré.
La reconstitution de la pleine propriété
À l'issue de la période de démembrement, la pleine propriété est automatiquement reconstituée au profit du nu-propriétaire.
1. Restitution du bien
L'usufruitier restitue le bien au nu-propriétaire en bon état d'entretien, conformément aux engagements contractuels.
2. Reconstitution automatique
La pleine propriété se reconstitue de plein droit, sans frais de notaire, sans droits de mutation, sans impôt.
3. Liberté totale
Vous pouvez alors occuper le bien, le louer au prix du marché, ou le revendre en pleine propriété.
La reconstitution de la pleine propriété s'opère automatiquement et sans frais au terme du démembrement. Le nu-propriétaire récupère un bien dont la valeur correspond à la pleine propriété.
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