Le principe du démembrement
Le démembrement consiste à séparer la pleine propriété en deux droits distincts : la nue-propriété (le droit de disposer du bien) et l'usufruit (le droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus). À l'extinction de l'usufruit, le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété.
L'achat en nue-propriété
L'investisseur achète la nue-propriété d'un logement neuf avec une décote de 30 à 40 % par rapport à la pleine propriété. L'usufruit est confié à un bailleur institutionnel (office HLM, résidence gérée) pour une durée de 15 à 20 ans.
Les avantages
- Prix d'achat réduit : 60 à 70 % de la valeur du bien
- Pas d'impôt foncier ni d'IFI pendant la durée du démembrement
- Pas de gestion locative : c'est l'usufruitier qui gère
- Récupération en pleine propriété : sans frais ni fiscalité supplémentaire
Pour quel profil ?
Le démembrement est idéal pour les contribuables fortement imposés (tranche marginale 41 ou 45 %) qui souhaitent se constituer un patrimoine à moindre coût, sans revenus fonciers imposables pendant la durée de l'opération.
