SCI à l'IR : transparence fiscale, les revenus sont imposés à votre TMI. Intéressant si TMI basse.

SCI à l'IS : imposition à 15% (jusqu'à 42 500€ de bénéfice) puis 25%. Possibilité d'amortir le bien (comme en LMNP). Intéressant pour capitaliser, mais attention : à la revente, la plus-value est calculée sur la valeur comptable (après amortissement), pas la valeur d'achat. L'impôt peut être très lourd.

Pour 3 appartements, l'IS peut être intéressant si vous réinvestissez les bénéfices. Mais réfléchissez à la sortie : vendre les parts de SCI est plus complexe que vendre un bien en direct.

Consultez un notaire ET un expert-comptable avant de choisir. Ce choix est quasi irréversible.