Le Pinel reste intéressant SI et seulement SI le bien est bon indépendamment de l'avantage fiscal. Autrement dit : si vous l'achetez uniquement pour défiscaliser, c'est un mauvais investissement.

Les offres "clé en main" des CGP sont souvent surcotées de 15-20%. Achetez directement auprès du promoteur et faites votre propre montage fiscal.

J'ai fait du Pinel en 2020 (ancien taux 12/18/21%). Bilan après 5 ans : l'avantage fiscal a compensé le surcoût d'achat, mais le rendement net est de 1.8%. J'aurais mieux fait d'acheter un bien sans dispositif dans une ville à rendement 5%.

Le Pinel+ (anciens taux) reste intéressant pour les biens en QPV ou avec des critères qualité renforcés. Mais ça devient de plus en plus rare de trouver des programmes éligibles au Pinel+ bien situés.